Le vicende legali che hanno contrapposto il diritto nazionale a quello comunitario, in tema di concessioni balneari, nonché le decisioni della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato, hanno distolto l’attenzione sul tema degli indennizzi i titolari di concessioni demaniali, eventualmente sostituiti da altre imprese.
Sussistendo pertanto la possibilità di ricorrere all’Autorità Giudiziaria al fine di richiedere l’accertamento e la determinazione dell’indennizzo che dovrà essere corrisposto al concessionario uscente, occorre individuare gli strumenti adatti per la sua corretta quantificazione.
Oltreché per la discussione degli indennizzi determinati su base giudiziaria, la misura del valore oggi è oggetto di approfondimento e discussione in diversi ambiti applicativi/economici come, ad esempio, per il conferimento di garanzie societarie, tipico delle operazioni di finanza straordinaria, per le strategie di sviluppo e ristrutturazione delle aziende, per la formazione del bilancio, e in tutti quei casi di cessione, fusione, trasformazione di un’azienda o di un ramo di essa.
E’ appena il caso di ricordare che storicamente, gli stabilimenti balneari italiani hanno visto succedersi nella loro gestione il padre al figlio, il nonno al nipote.
Si è quindi determinato un fenomeno di “spontaneo trasferimento transgenerazionale”, attraverso il quale le abilità e le tecniche di gestione, sempre migliorative, hanno raggiunto parametri qualitativi ineguagliabili.
Questo fenomeno è tipico di ogni attività artigianale, sviluppatasi sul territorio italiano ed ha determinato l’eccellenza del made in Italy nel mondo.
Difficilmente la brusca sostituzione d’impresa che inevitabilmente, prima o poi, sarà attuata, permetterà il mantenimento di standard così elevati per l’accoglienza.
Detto questo, occorre ora fare in modo che il valore aziendale trasferito venga indennizzato nel modo adeguato. Il rischio è costituito da una valutazione riduttiva del c.d. “avviamento commerciale” dell’azienda balneare. Chi scrive, ritiene che la valutazione proposta sarà realizzata basandosi su semplici criteri ragionieristici, con buona pace del valore reale del brand, accresciuto da investimenti generazionali e dalla sua conoscibilità del brand da parte di una stese fascia di popolazione locale o regionale (per alcuni stabilimenti balneari il brand ha rilievo nazionale).
Al fine di evitare quello che appare come un vero e proprio “esproprio di stato”, occorre stabilire, nella totale assenza di regole certe, un criterio valutativo scientifico, standardizzato, premiale nei confronti di chi tale brand ha costruito con il sudore della fronte.
Generalmente, nel valutare una stessa azienda, i periti utilizzano più metodologie contemporaneamente, cercando di arrivare a fornire dati meno discrezionali e permettendo di individuare un intervallo di valori anziché un valore unico.
Per la scelta del metodo da applicare, il valutatore deve tenere in considerazione due requisiti fondamentali:
1. la razionalità che si riferisce alla validità delle ipotesi teoriche alla base della costruzione dei metodi di valutazione;
2. l’affidabilità che si riferisce alla neutralità della stima rispetto a possibili situazioni accidentali e straordinarie.
Per quanto riguarda i metodi per la valutazione d’azienda va tenuto presente che sono molteplici e possono portare a diversi risultati in quanto si tratta sempre di stime; quindi, scegliere il metodo corretto in base al caso specifico che si deve analizzare è fondamentale poiché si può ottenere una stima più, o meno, accurata.
I metodi utilizzati comunemente possono essere classificati in due categorie:
A. metodi indiretti: si basano su elementi razionali tendenzialmente più stabili, almeno nel breve periodo, perché meno soggetti al verificarsi di situazioni accidentali. L’aspetto sfavorevole di tali metodi è che richiedono maggior impiego di tempo per il reperimento delle informazioni e dei dati necessari per la loro applicazione.
In questa categoria, invece, rientrano il metodo patrimoniale, il metodo reddituale, il metodo misto patrimoniale-reddituale, il metodo finanziario e il metodo EVA.
B. metodi diretti: hanno un approccio orientato al mercato. Essi si basano sia su variabili oggettive, come le grandezze di bilancio, che su elementi più aleatori, come l’efficienza dei mercati, i fattori speculativi e le vicende storiche dei multipli. Il secondo elemento considerato è quello che rende tali metodi instabili nel tempo perché legati proprio alla volatilità del mercato.
All’interno di questa categoria troviamo i cosiddetti metodi empirici, cioè i metodi basati sui multipli di borsa e quelli sulle imprese comparabili. Nella pratica tali metodi vengono utilizzati principalmente come “metodi
di controllo” a supporto di altre metodologie. In ogni caso, l’esperto incaricato della valutazione deve rispettare i c.d. “Principi Italiani di Valutazione”, che forniscono delle linee giuda sull’attualità di valutazione.
Esistono inoltre standards e linee guida che, seppur non obbligatori – sono riferimento utile alla attività di valutazione.
E’ da questo mix di criteri valutativi che scaturisce un “nuovo metodo di valutazione dell’impresa e del brand”.
A tal fine rileva la Norma UNI 11729:2018, tale norma specifica i metodi e le procedure per la stima del valore di mercato di un’impresa balneare. La norma UNI 11729:2018 sulle Linee guida per la stima del valore delle imprese concessionarie demaniali marittime, lacuali e fluviali a uso turisticoricreativo (imprese balneari), in vigore dal 18 ottobre 2018, «specifica in maniera appropriata i principi e procedimenti per la determinazione del valore di mercato dell’impresa balneare, secondo metodologie conformi agli standard nazionali e internazionali». È promossa dall’Ente italiano di normazione (UIN), attivatasi alla luce della sentenza della Corte Costituzionale del 2017; più in particolare da alcuni rilievi fatti dall’avvocatura dello Stato in merito al processo valutativo del compendio aziendale dell’impresa balneare.
Rilevano come riferimento metodologico anche Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che contengono “La valutazione di “Asset Speciali” tra i quali rientrano gli stabilimenti balneari, fornite dall’ABI. Il Metodo generalmente suggerito per la determinazione del valore di mercato di una struttura ricettiva è quello della capitalizzazione finanziaria ovvero dei flussi di cassa attualizzati (DCF analysis). In questa valutazione vanno tra l’altro considerati:
· Ubicazione (location): L’analisi di questo aspetto risulta pertanto fondamentale e deve considerare (i) il contesto di riferimento (sia macro che specifico dell’area di riferimento); (ii) l’accessibilità, la presenza di infrastrutture e servizi pubblici e relativa distanza; (iii) visibilità e riconoscibilità e prossimità ai generatori di domanda; (iv) posizionamento dei principali concorrenti al fine di identificare eventuali vantaggi o svantaggi competitivi; (v) presenza o prossimità ad attrazioni.
· Analisi di Mercato: l’analisi, a differenza delle altre tipologie, risulta specifica in relazione agli aspetti tipici gestionali e statistici del settore con l’obbiettivo di studiare l’evoluzione storica della domanda e dell’offerta e quindi delle performance ottenibili nel medio lungo termine, quali ad esempio: (i) trend della domanda (arrivi, presenze e segmentazione per categoria, stagionalità e origine); (ii) individuazione e performance del competitive set (tassi di utilizzo delle strutture, ricavi medi per ombrellone, etc.); (iii) familiarità al brand.
· Tipologie: il settore balneare include un’ampia varietà di tipologie che si differenziano principalmente per: ubicazione; mercato di riferimento e fonte prevalente di business; categoria (es. da popolare a lusso).
In ogni caso sarà necessario acquisire e analizzare i dati gestionali storici e valutare le performances prospettiche della gestione oggetto di valutazione.
A pure fino esemplificativo dei livelli economici a cui si fa riferimento, si riporta il caso della stima di uno stabilimento balneare di Viareggio1 che è stata redatta e allegata per il ricorso al Tribunale di Firenze.
Lo stabilimento in questione aveva una consistenza:
. Fronte mare: m 33;· Cabine: n. 78; · Ombrelloni: n. 101; · Sedie a sdraio: n. 212;
· Lettini: n. 86; · Locali: mq 434 circa; · Spiaggia in concessione: mq 3020; nel comune di Viareggio* . Il valore complessivo è stato quantificato in 2.699.250,51 € arrotondabile prudenzialmente in 2.650.000,00 €, di cui 200.000€ per il valore attribuito al marchio dello stabilimento balneare.
In ambito di richiesta di rimborso sarà pertanto necessario avvalersi di un processo di valutazione che tenga conto degli standard e delle linee guida sopra riportate in maniera razionale, basandosi su un processo metodologico oggettivo, dimostrabile e inoppugnabile al fine di garantire l’equo rimborso al concessionario uscente.
In conclusione, nel caso della procedura obbligatoria di mediazione che precederà l’eventuale causa intentata dal gestore dello stabilimento, che riterrà insufficiente l’indennizzo proposto, occorrerà costituire un “collegio peritale”, composto da un commercialista da un esperto di marketing ed in specifico di valutazione del valore del brand.
Lo stesso collegio peritale, nel caso di mancato accordo in mediazione, si occuperà della consulenza tecnica di parte, accompagnando l’avvocato specializzato in materia che riceverà al mandato del gestore dello stabilimento balneare.
*“La valutazione del capitale economico dell’impresa balneare”, Piero Bellandi, Franco Angeli 1 editore
Avv. Prof. Guerrino Petillo
Foro di Roma
Consigliere della Camera Tributaria di Roma
Dott.ssa Uliana Sergeevna Pavlycheva
Esperta in marketing e brand management